立ち退き・建物明け渡し

賃貸借関係では、賃貸人、賃借人それぞれの立場から、様々なトラブルの発生が想定されます。例えば、賃料の未払い・滞納があったり、賃借人が入居住宅で何かしらの問題行為をした場合には、賃貸人から賃借人へ不動産からの立ち退きや明渡しを請求することがあります。

そもそも、賃借人は借地借家法という法律で保護されているため、上記のような原因が賃借人にあったとしても、賃貸人は適切な手続きを踏まずして立ち退きや明渡を請求することはできません。賃借人がスムーズに請求に応じる場合には問題ありませんが、そうでない場合には賃貸人は原因トラブルと不退去の二重の問題を抱えることになってしまいます。以下では、そのような場合に賃貸人が把握しておくべき事項についてご説明いたします。

□手続の流れ

⑴調査
立ち退きや明渡を請求する理由を整理し、原因トラブルの証拠資料を準備します。この際、対象物件の現況も確認するといいでしょう。

⑵催告
賃借人に対し内容証明郵便を送付し、これによって賃料未払いの場合は賃料催告、および賃貸借契約解除の意思表示をすることになります。

⑶訴訟の提起
相手方が催告に応じない場合や、催告するまでもなく話し合いによる解決の余地がない場合には、訴訟を提起します。訴訟中に相手が請求に応じる場合もありますが、そうでなくても、判決が確定すれば強制執行が可能となるため、判決確定後も相手が不動産を手放さない場合には、強制的に退去・明渡しさせることができます。

□立ち退きや明渡を請求できるケース

⑴賃貸借契約が終了したケース
賃貸人から賃借人に対し、正当事由に基づく更新拒絶や解約の申し入れがなされた場合、または建物の老朽化が理由となる場合に立ち退き等を請求できます。前者に関して、正当事由は不動産の必要性や賃貸期間など様々な事情を総合考慮して決され、これを賃貸人が具備していないと認定された場には請求は認められません。正当事由があると判断され、立ち退きを請求することができたとしても、一定額の立退料の支払いを命じられることがあります。また、建物の老朽化を理由とする請求は、倒壊の危険性があるような特別な場合でない限り基本的には認められていません。

⑵賃貸借契約を解除したケース
賃借人の債務不履行があり、賃貸人・賃借人間の信頼関係が損なわれていると判断された場合がこれにあたります。たとえば、数か月にわたる賃料の滞納といった賃借人の債務不履行があり、そういった事情により両者間の信頼関係が破綻しているような場合には、契約期間内であっても賃貸借契約を解除し、立ち退き・明渡請求が認められることがあります。

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